Reforma Tributária e locações de imóveis: Novo decreto adia obrigações para pessoas físicas

Em 19 de junho de 2026, publicamos informativo sobre as mudanças trazidas pela regulamentação da Reforma Tributária aplicáveis às locações de imóveis, com destaque para o regime de transição previsto no art. 487 da Lei Complementar nº 214/2025, que permite a aplicação da alíquota de 3,65% sobre a receita bruta, bem como para a obrigatoriedade de emissão de nota fiscal com destaque de IBS e CBS a partir de 3 de agosto de 2026.

Nesse contexto, foi publicado o Decreto nº 13.075, de 21 de julho de 2026, que alterou o Decreto nº 12.955/2026 (Regulamento da CBS) e trouxe uma atualização relevante para pessoas físicas.

Este Decreto posterga para 1º de janeiro de 2027, especificamente para pessoas físicas na condição de contribuintes ou responsáveis tributários, bem como para produtores rurais pessoa física, a obrigatoriedade de:

• inscrição no CNPJ; e
• emissão de documentos fiscais relacionados ao IBS e à CBS, que passam a produzir efeitos a partir de 1º de janeiro de 2027, e não mais a partir de 03 de agosto de 2026, como estava previsto até então.

A mesma prorrogação foi replicada para o IBS pela Resolução CGIBS nº 13/2026, que alterou o art. 617 do respectivo regulamento.

O que não muda:

• O cronograma geral da reforma permanece o mesmo. A cobrança efetiva do IBS e da CBS continua prevista para 1º de janeiro de 2027.
• Pessoas jurídicas não são afetadas por este Decreto. Empresas seguem sujeitas à obrigatoriedade de destaque de IBS e CBS nos documentos fiscais a partir de 03 de agosto de 2026.

Ponto de atenção:

De acordo com as orientações anteriores, a manifestação da opção pelo regime de transição (aplicação da alíquota de 3,65% sobre a receita bruta) estava vinculada à emissão da primeira nota fiscal da locação.

Com o adiamento da obrigatoriedade de emissão de documentos fiscais pelas pessoas físicas para 1º de janeiro de 2027, ainda se aguarda regulamentação específica da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS para esclarecer de que forma e em que momento essa manifestação deverá ocorrer dentro do novo cronograma.

A Equipe do PGBR Advogados fica à disposição para quaisquer esclarecimentos.