STJ reforça a necessidade de diligência em CNPJs de empresários individuais na aquisição de imóveis

No julgamento do REsp nº 2.173.311/PE, a Segunda Turma do STJ analisou controvérsia envolvendo a aquisição de imóvel de empresário individual, em que o adquirente alegava ter adotado as cautelas normalmente exigidas para a operação, destacando a inexistência de restrições na matrícula do imóvel e a ausência de apontamentos em nome do vendedor pessoa física. A questão surgiu porque os débitos que ensejaram a constrição do bem estavam inscritos exclusivamente no CNPJ utilizado pelo alienante em sua atividade empresarial.

Ao analisar a questão, o STJ reiterou que o empresário individual não possui personalidade jurídica distinta da pessoa natural, constituindo o CNPJ mera inscrição fiscal, incapaz de conferir autonomia patrimonial entre a atividade empresarial e seu titular. Nessa linha, concluiu que débitos tributários inscritos apenas em nome do CNPJ podem atingir bens registrados em nome da pessoa física do empresário.

No caso examinado, os créditos tributários haviam sido inscritos em dívida ativa antes da alienação do imóvel. Por essa razão, o STJ manteve o reconhecimento da fraude à execução fiscal, reafirmando a orientação consolidada no tema 290/STJ, segundo a qual a alienação de bens realizada após a inscrição do crédito tributário em dívida ativa configura fraude à execução por presunção absoluta, independentemente da boa-fé do adquirente.

A decisão evidencia que a análise da matrícula do imóvel e da situação fiscal da pessoa física do vendedor pode não ser suficiente para afastar riscos relacionados à aquisição de imóveis quando o alienante exerce ou exerceu atividade como empresário individual. O precedente reforça, assim, a necessidade de que procedimentos de due diligence imobiliária abranjam também a análise de passivos fiscais vinculados aos CNPJs utilizados pelo alienante no exercício de sua atividade empresarial.

A Equipe Cível do PGBR Advogados se coloca à disposição para esclarecimentos.