STJ define que o credor fiduciário responde pelo IPTU somente quando imitido na posse do imóvel

A alienação fiduciária é negócio jurídico de garantia que se dá por contrato típico, formal, bilateral e oneroso. De um lado, o fiduciante (devedor) presta garantia imóvel/móvel em troca de crédito e, de outro, o fiduciário (credor) adquire propriedade resolúvel e, portanto, indireta, por tempo determinado.

A modalidade é amplamente utilizada no mercado imobiliário. Paga a dívida e desfeita, por via de consequência, a propriedade resolúvel, o bem imóvel retorna automaticamente ao patrimônio do fiduciante. De outro modo, vencida e não paga a dívida, constituído em mora o devedor, consolidar-se-á a propriedade em favor do fiduciário que o levará a leilão.

Embora a legislação (artigo 27, § 8º da Lei n°. 9.514/97) expressamente indicasse que o credor só responderia pelo IPTU quando imitido na posse, isto é, caso efetivamente tomasse para si o imóvel em decorrência de inadimplemento, muitas prefeituras país afora entendiam que o imposto poderia ser cobrado de ambos.

Em recente e vinculante decisão, o STJ, na sistemática dos recursos repetitivos, Tema n°. 1.158, estabilizou o entendimento de que o fiduciário só responde pelos débitos de IPTU quando imitido na posse do imóvel.

Eis a tese fixada: “o credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse do imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no artigo 34 do Código Tributário Nacional (CTN)“.

A equipe tributária do PGBR está à disposição para outros esclarecimentos sobre o assunto.